09-13-2022, 03:24 PM
在您的房产上建造附属住宅单元之前，请考虑这些法律、设计和财务影响。
附属住宅单元或 ADU——那些单独的生活单元隐藏在一个家庭住宅内或与一个家庭共享土地——正在经历一个摇滚明星时刻。
至少 35 个州和哥伦比亚特区的数十个城市和县，以及包括加利福尼亚在内的至少 9 个州，已经更改或通过了法律，使房主更容易和更有吸引力地建造 ADU。
对于房主来说，ADU 可以成为租金收入的来源，也可以作为成年子女或大家庭的居住区、在家工作的空间、逃到或经营家庭企业的地方。
尽管如此，ADU 的作者和倡导者Kol Peterson表示，建造房屋仍然存在足够多的挑战，他们通常只有有动力、金钱、知识和信心的房主才能完成该项目。
他说，对于那些愿意并有能力建造 ADU 的人来说，回报可能是巨大的。
什么是 ADU？
ADU 可以是：
ADU 通常有其他名称，包括姻亲公寓、祖母房、小屋或后院小屋。它们在二战前曾经很普遍，但被认为是一种更实惠的住房来源，因为它们无需购买土地即可建造——通常是房价的最大组成部分，尤其是在昂贵的沿海城市。
“ADU 仍然是一种独特的住房类型，”彼得森说，他就该主题教授并撰写了一篇综合博客。他还撰写了“后门革命：ADU 开发权威指南”，这是一本面向考虑建造后门的房主的书。
州和地方法律的变化可以加快 ADU 的建设并简化建设过程。
如果您正在考虑建造 ADU，或购买房屋以建造 ADU 以获得租金收入或多代人的生活，这里有一些事情需要考虑。
在构建 ADU 之前要回答的六个问题
1. 我可以在我的房产上建造 ADU 吗？
在您开始为 ADU 绘制布局和选择油漆颜色之前，请咨询您的市或县监督规划、建设或分区的部门，以确保您被允许建造、允许建造什么以及在哪里建造。
全国各地有关 ADU 的规则差异很大，并且在同一州的城市之间可能会有所不同。（Peterson 在accessorydwellings.org上保留了一份详尽的列表，列出了一些已采用ADU 法规的城市和州。）
如果您的房屋属于房主协会 (HOA) 的管理范围，请务必检查那里的规则。
2. 我可以聘请谁来建造 ADU？
如果您正在考虑将 ADU 构建为 DIY 项目，请对您的技能以及您准备承担多少进行现实评估。虽然您当然可以成为自己的承包商，但这需要知识、时间和协调。
如果你是那种对从头开始构建东西的挑战和满足感感到兴奋的人，并且你渴望了解它需要什么，那么你就中了彩票。
开发土地——这基本上是你建造新建筑时所做的事情——需要注意你可能没有预料到的事情，包括施工许可、公用设施连接和以正确的节奏安排工作。
更有可能的是，您可以期望聘请专业人士来完成部分或全部工作，包括以下工作：
如果您正在招聘专业人士，请从可以为他们的工作担保的人那里获得推荐。联邦贸易委员会有一些关于在雇用承包商之前要寻找什么的好建议。
对 ADU 开发的兴趣和增长促使公司将自己标榜为 ADU 的一站式商店。有些提供自己的模型可供选择，这可能比构建定制 ADU 更便宜。
如果您选择可以交付到您的物业的预制或制造房屋，请与您所在城市或县的建筑部门核实，以确保它符合当地的建筑规范。
3. 建造一个ADU需要多少钱？
作为一般规则，ADU 并不便宜。即使没有土地成本，建设成本以及可行的支付方式也是有限的。
费用将取决于 ADU 的大小和类型以及当地的工资。例如，加利福尼亚州圣何塞市——美国房价较高的城市之一——估计“一个新的、定制的独立式 ADU 可能花费高达 250,000 美元。改造现有的附属车库或地下室可能需要花费大约 80,000 至 150,000 美元，具体取决于尺寸、现有管道以及您如何设计空间。”
如果您居住的城市提供“预先批准”的建筑计划，房主可以免费或收取许可费来建造他们的 ADU，您可以节省设计费用。这些可以在一定程度上定制的计划加快了审查过程，因为它们已经符合城市的建筑规范和设计指南。
波特兰 ADU 的作者和倡导者彼得森说，新建筑的固定成本 ，例如开挖和奠定基础，即使是小型 ADU 也很昂贵。考虑到固定成本，一些房主选择建造其管辖范围内允许的最大尺寸，因为增加额外的平方英尺相对便宜。
例如，2019 年在俄勒冈州波特兰市开发一个 400 平方英尺的独立 ADU 的平均成本约为 170,000 美元；根据彼得森的说法，将面积翻倍至 800 平方英尺，总成本仅增加了约 40,000 美元。
也就是说，一些城市或县对较大的建筑物收取“影响费”，因此在考虑您的住宅大小时，请咨询您当地的建筑部门。
4. 我可以资助 ADU 吗？
融资可能是这个过程中最困难的部分。彼得森说，这是因为大多数传统贷方不提供贷款来建造 ADU，而少数提供贷款的机构通常只为专业承包商完成的工作提供贷款。而且，他说，这些贷款往往利率更高，需要抵押贷款保险。
“大多数人拼凑出各种资源来支付费用，”他说。其中包括再融资以利用房屋净值、出售投资、向朋友和家人借款以及将部分成本存入信用卡。
一些资助的可能性包括：
5. 如何节省 ADU 的建设成本？
将现有空间转换为单独的居住单元可能比新建建筑成本更低，但如果您选择高端饰面，价格可能会变得昂贵。
另一种降低成本的方法是根据您所在县或市建筑部门“预先批准”的计划建造住宅。
购买预制模型或套件房屋也可以提供一种降低成本的方法，但一定要考虑所有适用的成本，包括公用事业连接。一些预制模型仅包括结构本身，因此请务必考虑完成内部以及安装电气和管道的成本。
您还可以通过购买从其他建筑或拆除项目中回收的旧材料（例如门、橱柜、地板和窗户）来节省资金。检查您当地的企业列表，看看附近是否有打捞企业。
无论您做出什么决定，您都需要确保空间具有吸引力。要了解使小空间看起来更大的设计，请查看此视频。
6. 计算您的房地产市场的投资回报率 (ROI)
彼得森说，在住房成本高的城市，租金收入可以在几年内支付开发成本，同时为房主提供未来缩小生活的选择，而无需离开家。
他说，法律允许的 ADU 也倾向于为房产增值。
一些地方，例如加利福尼亚州的圣马特奥，已经创建了ADU 计算器，以帮助人们确定区域租金是否足以支付每月的开支。
除此之外，还有一些关于成为房东所涉及的考虑因素。要了解有关出租房产的更多信息，请查看Zillow 的租赁经理。
彼得森说，虽然 ADU 不承诺立即致富，但它们可能是建立财富的好方法。
附属住宅单元或 ADU——那些单独的生活单元隐藏在一个家庭住宅内或与一个家庭共享土地——正在经历一个摇滚明星时刻。
至少 35 个州和哥伦比亚特区的数十个城市和县，以及包括加利福尼亚在内的至少 9 个州，已经更改或通过了法律，使房主更容易和更有吸引力地建造 ADU。
对于房主来说，ADU 可以成为租金收入的来源，也可以作为成年子女或大家庭的居住区、在家工作的空间、逃到或经营家庭企业的地方。
尽管如此，ADU 的作者和倡导者Kol Peterson表示，建造房屋仍然存在足够多的挑战，他们通常只有有动力、金钱、知识和信心的房主才能完成该项目。
他说，对于那些愿意并有能力建造 ADU 的人来说，回报可能是巨大的。
什么是 ADU？
ADU 可以是：
- 新建的独立结构
- 一个家庭添加，创造一个单独的生活区
- 将车库或地下室等现有空间改造成单独的住宅
ADU 通常有其他名称，包括姻亲公寓、祖母房、小屋或后院小屋。它们在二战前曾经很普遍，但被认为是一种更实惠的住房来源，因为它们无需购买土地即可建造——通常是房价的最大组成部分，尤其是在昂贵的沿海城市。
“ADU 仍然是一种独特的住房类型，”彼得森说，他就该主题教授并撰写了一篇综合博客。他还撰写了“后门革命：ADU 开发权威指南”，这是一本面向考虑建造后门的房主的书。
州和地方法律的变化可以加快 ADU 的建设并简化建设过程。
如果您正在考虑建造 ADU，或购买房屋以建造 ADU 以获得租金收入或多代人的生活，这里有一些事情需要考虑。
在构建 ADU 之前要回答的六个问题
1. 我可以在我的房产上建造 ADU 吗？
在您开始为 ADU 绘制布局和选择油漆颜色之前，请咨询您的市或县监督规划、建设或分区的部门，以确保您被允许建造、允许建造什么以及在哪里建造。
全国各地有关 ADU 的规则差异很大，并且在同一州的城市之间可能会有所不同。（Peterson 在accessorydwellings.org上保留了一份详尽的列表，列出了一些已采用ADU 法规的城市和州。）
如果您的房屋属于房主协会 (HOA) 的管理范围，请务必检查那里的规则。
2. 我可以聘请谁来建造 ADU？
如果您正在考虑将 ADU 构建为 DIY 项目，请对您的技能以及您准备承担多少进行现实评估。虽然您当然可以成为自己的承包商，但这需要知识、时间和协调。
如果你是那种对从头开始构建东西的挑战和满足感感到兴奋的人，并且你渴望了解它需要什么，那么你就中了彩票。
开发土地——这基本上是你建造新建筑时所做的事情——需要注意你可能没有预料到的事情，包括施工许可、公用设施连接和以正确的节奏安排工作。
更有可能的是，您可以期望聘请专业人士来完成部分或全部工作，包括以下工作：
- 设计： 制定计划的建筑师和/或工程师。如果您正在考虑预制或制造的房屋或 DIY 组装套件，请咨询当地的建筑部门，以确保您正在考虑的房屋符合当地的建筑规范。（一些城市，例如洛杉矶，也有标准的预先批准的建筑计划，您可以从中选择。）
- 建筑：可以作为整个项目的指挥的总承包商，或从事电气或管道工作的个体承包商。
- 现场工作：水、电、污水和分级（如果需要）。
如果您正在招聘专业人士，请从可以为他们的工作担保的人那里获得推荐。联邦贸易委员会有一些关于在雇用承包商之前要寻找什么的好建议。
对 ADU 开发的兴趣和增长促使公司将自己标榜为 ADU 的一站式商店。有些提供自己的模型可供选择，这可能比构建定制 ADU 更便宜。
如果您选择可以交付到您的物业的预制或制造房屋，请与您所在城市或县的建筑部门核实，以确保它符合当地的建筑规范。
3. 建造一个ADU需要多少钱？
作为一般规则，ADU 并不便宜。即使没有土地成本，建设成本以及可行的支付方式也是有限的。
费用将取决于 ADU 的大小和类型以及当地的工资。例如，加利福尼亚州圣何塞市——美国房价较高的城市之一——估计“一个新的、定制的独立式 ADU 可能花费高达 250,000 美元。改造现有的附属车库或地下室可能需要花费大约 80,000 至 150,000 美元，具体取决于尺寸、现有管道以及您如何设计空间。”
如果您居住的城市提供“预先批准”的建筑计划，房主可以免费或收取许可费来建造他们的 ADU，您可以节省设计费用。这些可以在一定程度上定制的计划加快了审查过程，因为它们已经符合城市的建筑规范和设计指南。
波特兰 ADU 的作者和倡导者彼得森说，新建筑的固定成本 ，例如开挖和奠定基础，即使是小型 ADU 也很昂贵。考虑到固定成本，一些房主选择建造其管辖范围内允许的最大尺寸，因为增加额外的平方英尺相对便宜。
例如，2019 年在俄勒冈州波特兰市开发一个 400 平方英尺的独立 ADU 的平均成本约为 170,000 美元；根据彼得森的说法，将面积翻倍至 800 平方英尺，总成本仅增加了约 40,000 美元。
也就是说，一些城市或县对较大的建筑物收取“影响费”，因此在考虑您的住宅大小时，请咨询您当地的建筑部门。
4. 我可以资助 ADU 吗？
融资可能是这个过程中最困难的部分。彼得森说，这是因为大多数传统贷方不提供贷款来建造 ADU，而少数提供贷款的机构通常只为专业承包商完成的工作提供贷款。而且，他说，这些贷款往往利率更高，需要抵押贷款保险。
“大多数人拼凑出各种资源来支付费用，”他说。其中包括再融资以利用房屋净值、出售投资、向朋友和家人借款以及将部分成本存入信用卡。
一些资助的可能性包括：
- 现有储蓄
- 401K贷款
- 提现再融资
- 二次抵押
- 房屋净值信贷额度
- 建设贷款
- 装修贷款
- 反向抵押贷款
- 土地租赁协议
- 私人资金
- 共同欣赏
- 股权协议
- 通过当地政府或非营利组织提供另类资金
5. 如何节省 ADU 的建设成本？
将现有空间转换为单独的居住单元可能比新建建筑成本更低，但如果您选择高端饰面，价格可能会变得昂贵。
另一种降低成本的方法是根据您所在县或市建筑部门“预先批准”的计划建造住宅。
购买预制模型或套件房屋也可以提供一种降低成本的方法，但一定要考虑所有适用的成本，包括公用事业连接。一些预制模型仅包括结构本身，因此请务必考虑完成内部以及安装电气和管道的成本。
您还可以通过购买从其他建筑或拆除项目中回收的旧材料（例如门、橱柜、地板和窗户）来节省资金。检查您当地的企业列表，看看附近是否有打捞企业。
无论您做出什么决定，您都需要确保空间具有吸引力。要了解使小空间看起来更大的设计，请查看此视频。
6. 计算您的房地产市场的投资回报率 (ROI)
彼得森说，在住房成本高的城市，租金收入可以在几年内支付开发成本，同时为房主提供未来缩小生活的选择，而无需离开家。
他说，法律允许的 ADU 也倾向于为房产增值。
一些地方，例如加利福尼亚州的圣马特奥，已经创建了ADU 计算器，以帮助人们确定区域租金是否足以支付每月的开支。
除此之外，还有一些关于成为房东所涉及的考虑因素。要了解有关出租房产的更多信息，请查看Zillow 的租赁经理。
彼得森说，虽然 ADU 不承诺立即致富，但它们可能是建立财富的好方法。
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